2015房地产估价师开发经营与管理试题精选4
发布时间：2012/4/26 15:12:17 来源：城市网学院 编辑：ziteng
银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0．7％的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。
A．137.5
B．410.2
C．432.2
D．452.2
【答案】B
某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：
（1）该家庭能够买住房的最高总价是多少？
若第5年末银行贷款利率上调9%，为保持原月偿还额不变，则：
（2）该家提需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？
（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
【答案】 D
【解析】A是不完全一样，而非完全不一样
房地产开发企业的经营成本主要包括（ ）。
A．土地转让成本
B．经营管理费用
C．配套设施销售成本
D．商品房销售成本
E．房地产出租经营成本
【答案】 ACDE
【解析】管理费用属于期间费用
房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
【答案】A [NextPage] 下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。
A．净现值
B．投资利润率
C．现金回报率
D．静态投资回收期
E．内部收益率
【答案】BCD
10．下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。
A．投资回收期
B．借款偿还期
C．利息备付率
D．财务净现值
E．现金报酬率
【答案】ADE
【典型例题】
某建设项目，当i1=20%时，净现值为78.70万元，当i2=30%时，净现值为-60.54万元，则该项目的内部收益率为（ ）
A．25.65%
B．24.42%
C．22.46%
D．18.65%
【答案】A
【解析】
=20%+（30%-20%） ×78.70/（78.70+60.54）
=25.65%
某房地产开发项目采用20%的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。
A．小于20%
B．满足目标收益率要求
C．大于20%
D．不满足目标收益率要求
【答案】 C
【解析】内部收益率函数是减函数
