业文化建设，对提高企业凝聚力是很有意义的。
　　一般认为现代企业文化是由四个层次构成的，即表层的物质文化，浅层的行为文化，中层的制度文化和深层的精神文化。
　　表层的物质文化，又称物质文化层，是现代企业文化的第一层次。它是指由企业员工创造的品牌形象和各种物质设施等所构成的器物文化，包括企业服务的物业环境和社会影响，企业员工劳动环境和娱乐休息环境，以及员工的文化设施等。表层的物质文化是企业员工的理想、价值观和精神面貌的具体反映。所以，它尽管是企业文化的最外层，但却集中表现了一个现代企业在社会上的外在形象。因此，它是社会对一个企业做出总体评价的起点。
　　浅层的行为文化，是现代企业文化的第二个层次，它是企业员工在服务经营、学习娱乐和人际交往时产生的活动文化，主要包括企业的经营活动、教育宣传活动、协调人际关系的活动和各种文娱体育活动等。这些活动实际上也反映了企业的经营作风、精神面貌、人际关系等文化特征，也是企业精神、企业目标的动态反映。
　　中层的制度文化，是现代企业文化的第三个层次。它是指与现代企业在服务经营活动中形成的企业精神、企业价值等意识形态相适应的企业制度、规章和组织机构等。这一层次主要是企业文化中规范人和物的行为方式的部分。实际上，现代企业内的领导制度、组织结构体系、管理的规章制度等无不反映出企业的价值观、精神和文化，故它也是企业文化中的一个层次，可称为企业文化中的强制性文化。
　　深层的精神文化，是现代企业文化中的核心层。它是指企业在服务经营中形成的独具企业特征的意识形态和文化观念，包括企业精神、企业道德、价值观念、企业目标和行为准则等。例如，万科物业管理的精品概念“高品质服务＝认真+创新+顾客需求”就反映了其企业的深层精神文化。由于企业的精神文化具有企业的特点，故它往往是在企业多年的经营过程中逐步形成的。
　　现代企业的这四个层次形成了企业文化由表层到深层的有序结构。物质文化作为具体实在，属于表层，它构成了企业文化的硬件外壳；行为文化层是一种处在浅层的活动，形成企业的软件外壳；制度文化是观念形态的转化，成为企业文化硬、软外壳的支撑；精神文化则是观念形态和文化心理，是企业文化的核心。因此企业精神文化是企业文化的精髓，它体现了现代企业的共性与特性，主导着本企业文化的发展规范模式。具体的说，精神文化通过制度文化的表现，支撑和规范企业员工的行为，使之具有企业核心文化的特点，构造出企业的实物外貌，并从其实物外貌中反映出本企业的核心文化。
现代企业文化具有导向、约束、凝聚、激励和辐射五大功能，通过创立和建设企业文化，使它成为全体员工所共同拥有、互相认同的行为方式和思想方法，从而产生一种凝聚力，使他们不仅愿意投身于企业，而且同心同德的去维护企业的形象和利益。这是一种巨大的财富，是企业发展的动力。
　　七、物业管理的人员培训
　　利润是企业追求的目标，文化是企业发展的灵魂，人才是企业的资本。物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。无论是智能型大厦、大型展览中心，还是住宅小区；无论是商场、饭店宾馆，还是工业厂房，都要求物业管理必须拥有一批素质高、技术硬的管理队伍。尤其是住宅小区的物业管理，管理人员要面对数百以至数千的住户，房屋所有人和使用人不仅分布在各行各业，而且他们的经济状况、文化素养、生活品位以及生活习惯都存在着差异，因此物业管理企业必须以优质的服务态度和优质的服务水平来适应各项管理工作的要求。物业管理企业应具有管理型和工程技术型两类人才，其从业人员不仅必须具有较高的管理水平、文化水平和专业技术水平，而且还要有良好的思想作风、职业道德和服务态度。
　　物业管理属于知识密集型的管理行业，没有经过专业训练的队伍，是不能适应物业管理现代化和专业化的要求的。一支高素质管理队伍的建立，有赖于对培训工作的重视和建立一套严密的员工培训制度。物业管理企业必须始终把加强员工队伍建设作为一项重要的基础工作，要制定严密的员工培训制度，通过各种形式，开展不同层次的职工培训，包括职前培训、在职培训、专题讲座、学历培训等，着重抓员工的思想作风、职业道德和服务态度教育，抓员工的业务素质和专业技术建设，以提高员工的管理服务水平。
　　1.思想作风
　　引导和教育员工牢固树立“服务第一，方便业主”的思想，把“热诚、优质、团结、奉献”作为企业精神。工作时间统一着装、统一挂牌、统一用语。在接待业主时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文雅，把“顾客至上”作为行动的最高信条。以“想业主之所想，急业主之所急，解决业主之困难”为服务宗旨，管好物业，用好物业，修好物业，努力改善业主的工作和生活条件。
　　2.职业道德
　　提倡员工爱房地产行业，爱本职岗位，爱护企业声誉，对业主多一点奉献，多一点爱心.引导和教育员工坚持原则，秉公办事，廉洁奉公，不以权谋私，作风正派，虚心好学，热心公益，爱护公物，体现出员工的品质人格和精神境界。
　　3.服务态度
　　物业管理人员的服务态度直接关系到政府和行业的形象，因此，物业管理企业应引导和教育员工，坚持以“主动热情，周到优质”的服务态度实行文明管理。业主要求服务应随叫随到，及时为业主排忧解难。对客户的无理言行，应尽量容忍，耐心说明，不以恶相待，不容许与客户发生打骂行为，做到文明用语，礼貌待人，给业主以亲切感。
　　4.业务素质
　　物业管理人员的业务素质高低，直接关系到管理服务水平的高低。因此，物业管理企业应要求员工精通业务，掌握相应的房地产经济理论知识、房地产产业产籍管理知识、房地产经营管理的基本知识，了解相关的法律法规政策、相应的建筑知识、物业的基本状况，懂得机电设备维修保养知识和必要的公关知识等，使每位员工对自身的职责，业主间的权益和相互责任，以及公共设施的使用等方面均有清晰的了解，遇到问题和纠纷时，能公正地阐明有关问题及提供意见，遇到违反规定的行为，能根据有关条款迅速做出反映及采取相应的措施，使问题能迅速、妥善地得到解决。
　　5.专业技术
　　物业管理人员专业技术水平的高低，直接关系到物业管理和服务质量的高低。物业管理企业员工须持有专业管理部门颁发的《岗位合格证书》，方可上岗担负物业管理工作。员工必须接受物业管理专业培训，刻苦钻研专业技术，掌握本岗位必备的应知应会知识和专业技术，不断提高专业水平。
　　第二节业主自治管理组织
　　一、业主大会或业主代表大会
　　业主自治管理组织机构各地有不同的规定和做法。上海、深圳等地规定了召开业主大会（业主代表大会）的一些做法。有的地方只成立业主委员会，本节重点讲述上海市的规定。
　　（一）物业管理区域
　　1.物业管理区域划定的条件
　　物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围。它的划定有如下几个条件：（1）原设计构成自然街坊和封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来房地产开发中形成的居住小区，一般由4-5个住宅组群组成，用地一般为15-20公顷，建筑面积15-20万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定，小区要配置居委、学校、托儿所、幼儿园、文化活动室、综合商店、自行车棚等公共设施项目。小区水、电、煤等公共设施相关程度高，在开发时一起建成，一起交付，再让居民入住。这种小区，大都实行封闭管理，称为封闭小区。一个封闭小区划为一个物业管理区域，有利于对房屋及相关设施的管理。
　　（2）物业管理区域的范围，由区、县房地产行政管理部门按照楼宇与附属设施的相关情况，可以是一栋或几栋大楼，也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。划定后应通知有关街道和已进行管理的物业管理公司。区、县房地产行政管理部门应在辖区地图上予以注记.一经划定，如无特殊情况，不作任意改动。这样，物业管理区域范围相对固定，有利于业主委员会和物业管理公司管理上的稳定性和延续性。
　　2.非物业管理区域的物业
　　对于公共设施与房屋相关联系不很紧密的房屋，或只有一个或少数几个业主的单幢房屋，或没有划入物业管理区域之内的房屋，业主可以自行负责房屋管理，或委托物业管理企业实施专业化的物业管理。
　　对于一些单位如机关、企业、学校等筹建在单位内部或外部的职工住宅，形成不了住宅小区，也没有委托房管部门管理的，也可以成立由业主或使用人组成的管理房屋小组，与原单位的总务后勤部门配合，实施物业的管理，或委托物业管理企业实施专业化的物业管理。
　　（二）业主房管小组
　　业主房管小组简称房管小组或业主小组，由本幢房屋内业主协商选举产生，其成员应具有完全民事行为能力，一般由3人或3人以上组成。
　　在一个物业管理区域内，应按建筑面积来确定和分摊房管小组成员。建筑面积一样的幢（或大厦中一个层面），推选的业主房管小组成员数应相同；建筑面积不相同的幢（或大厦中一个层面），按分摊到的成员数推选。一般每500-1000平方米建筑面积产生一名小组成员。要推选好业主小组成员，这是业主自治管理的基础工作。要让本幢业主和有关使用人都参与和了解业主小组成员的推选过程，使业主小组具有一定的群众基础。住宅出售单位要请街道、居委会配合做好首次业主小组的组织成立工作。业主小组成立后，其成员要尽快进入角色。
　　业主小组具有以下职能：
　　（1）代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情况，建筑结构、面积，共用设备如电梯、水泵等情况；
　　（2）听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的建议和意见。要经常和业主、使用人沟通和联系；
　　（3）决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集；
　　（4）决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；
　　（5）协助调解房屋使用、修缮纠纷；
　　（6）执行业主代表大会和业主委员会作出的决定；
　　（7）督促业主遵守业主公约和房屋使用公约等。
　　成立业主委员会的业主小组的一切决定都不得违反业委会的决定。
　　（三）第一次业主大会或业主代表大会
　　1.第一次业主大会或业主代表大会召开的条件
　　一个物业管理区域内，当业主人数较少时，应当召开业主大会；当业主人数较多时，应当召开业主代表大会，代表成员由业主小组成员组成。如上海市房地局有关文件指出，业主超过100人的，应当召开业主代表大会，其代表成员一般不超过100人。
　　第一次业主大会或业主代表大会，由物业所在地的区、县房地产管理部门会同房屋出售单位组织召开。当具备下列条件之一时，就应当召开第一次业主大会或业主代表大会。
　　（1）公有住宅出售建筑面积达30％以上；
　　（2）新建商品住宅出售建筑面积达50％上；
　　（3）在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年的。
　　2.第一次业主大会或业主代表大会的筹备工作
　　当满足召开第一次业主大会或业主代表大会的条件时，房屋出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清单等材料报区、县房管局，区、县房管局在接到材料后45天内会同房屋出售单位组织业主做好以下筹备工作：
　　（1）组织成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组，其成员由所在地区、县房管局、房屋出售单位、业主代表组成，可以邀请居委会人员参加。筹备组一经协商成立，即进行筹备工作；
　　（2）按幢协商产生业主小组成员，业主小组成员一般为业主代表；
　　（3）协商推荐业主委员会候选人，按建筑面积的比例，业主包括公房业主和拥有物业的开发商等推荐候选人；
　　（4）起草业主委员会章程和业主公约草案，可参照市有关示范文本，并听取业主和相关人员意见，结合本区域情况进行修改；
　　（5）确定会议的时间、地点，做好会议的各项会务准备