工作。
　　整个筹备工作可以在物业所在地房地产行政管理部门主持下进行，开发建设单位和前期物业管理单位要密切配合。在筹备期间，筹备组的推选产生，每次会议讨论的决定和意见都要作必要记录。
　　3.第一次业主大会或业主代表大会的程序
　　业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理职权、决定管理事项的重要组织形式。为了体现广大业主的共同意志，使决策更具有广泛的民主性，业主大会应当有半数以上业主参加，作出的决定要全体业主过半数通过；业主代表大会应当有半数以上业主代表参加，作出的决定要全体业主代表过半数通过。
　　审议通过业主委员会章程，审议通过业主公约，选举产生业主委员会是第一次业主大会或业主代表大会的三方面重要任务。要参照有关行政部门的示范文本制定好业主委员会章程，对业主委员会组织、职责、会议、经费与办公用品等作出规定。业主公约也要参照示范文本来明确业主和物业使用人的合法权益，约定业主与物业使用人安全、合理使用物业的有关义务，如不得有损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌等各种禁止行为。推选业主委员会成员的选举方式，按业主委员会章程进行，如召开的是业主大会，要有全体业主半数以上通过；如召开的是业主代表大会，要有全体业主代表半数以上通过，而不能以与会代表过半数通过这种简单多数为准。
　　第一次业主大会或业主代表大会的程序一般如下：
　　（1）由大会筹备组介绍大会筹备情况；
　　（2）由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也可作自我介绍；
　　（3）审议通过业主委员会章程和业主公约；
　　（4）由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员；
　　（5）审议决定其他物业管理重大事项。
　　（四）业主大会或业主代表大会的职权
　　1.业主大会或业主代表大会参加成员和例会、临时会议
　　业主大会由物业管理区域内全体居住和非居住房屋业主组成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、旧私房的产权人即业主等。召开业主大会时，全体业主应当参加，因故不能参加，可以依法委托代理人参加。
　　业主代表大会的业主代表应按物业管理区域内各种物业包括公房、商品房、旧私房等占有建筑面积比例分摊产生。召开业主代表大会时，自然人业主代表应当参加，一般不委托代理人；法人或其他组织业主代表可以书面委托代理人参加。例如，公房业主代表，公房产权人即区、县房地产行政部门可以委托区、县公房资产经营公司有关人员作为代理人参加业主代表大会。书面委托代理书，可由业主大会或业主代表大会召集人业主委员会或房地产行政管理部门印制。不论是业主大会或业主代表大会，应按幢或按一定比例邀请非业主的房屋使用人如租赁人列席会议，还应当邀请居民委员会代表列席。列席代表没有表决权。当召开涉及改选或罢免业主委员会成员的业主大会或业主代表大会时，业主委员会应通知区、县房管局派员参加会议。业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会，总结本年度区域内的各项物业管理工作，决定物业管理的重大事项。15％以上业主或业主代表提议，业主委员会要在接到提议30日内召开业主大会或业主代表大会。如业主委员会不召开，业主和业主代表可向区、县房管局反映，区、县房管局应督促业主委员会召开，经督促业主委员会仍不召开会议的，区、县房管局可以组织业主召开业主大会或业主代表大会。经15％以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会对提出的议案已作出决定，一般在半年内不再以同一提案再召开业主大会或业主代表大会。
　　2.业主大会或业主代表大会的职权
　　业主大会或业主代表大会行使下列职权：
　　（1）选举、罢免业主委员会委员；
　　（2）审议通过业主委员会章程和业主公约，必要时修改业主公约和业主委员会章程；
　　（3）听取和审议物业管理服务的工作报告，包括业主委员会工作特别是业主委员会选聘物业管理公司等情况报告，物业管理公司的工作报告；
　　（4）决定物业管理的其他重大事项。如确定业主委员会经费筹集方式、来源和标准；物业维修基金不足时的筹集办法和数量；物业管理区域内修建、新建建筑物或构筑物等。这就是说，物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会或业主代表大会讨论决定或审批通过.业主大会或业主代表大会认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。
　　（五）业主公约
业主公约是全体业主制定的行为准则。一般可由业主大会或业主代表大会筹备组制定，并交业主大会或业主代表大会审议通过。
　　业主公约要遵循有关法律、法规、行政规章和规范性文件，根据物业管理区域实际情况制定。制定时可参照房地产行政管理部门制定的示范文本，在文本基础上修改、补充。一般来说要明确物业使用、经营、转让必须遵守法律规范，在物业使用有哪些禁止行为，对违章行为如何管理，小区管理中公共道德和精神文明建设等。
　　二、业主委员会
　　建设部《城市新建住宅小区管理办法》指出，住宅小区应当成立由住宅小区内房地产产权人和使用人选举代表成立的住宅小区管理委员会。北京市规定由住宅小区内房地产产权人、使用人代表和居委会代表组成物业管理委员会。深圳市由住宅区业主选举产生管委会。
　　《上海市居住物业管理条例》规定，业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
　　（一）业主委员会成立的步骤
　　1.选举
　　在一个物业管理区域内，第一次业主大会或业主代表大会召开时，即当公有住宅出售建筑面积达30％以上，或新建商品住宅出售建筑面积达50％以上，或住宅出售已满两年时，就具备选举产生业主委员会的条件。
　　业主委员会的委员由业主担任，非业主的使用人不得担任业主委员会成员。房地产行政管理部门和房屋出售单位要协助业主做好首届业主委员会候选人的酝酿、推选工作，征求各业主小组意见，把遵纪守法、具有一定的物业管理法律知识、热心公益事业、能履行职责的业主作为业主委员会的候选人，提请第一次业主大会或业主代表大会选举。业主委员会人数要根据物业管理区域规模决定，通常由5-15人组成。
　　业主委员会成员不得兼任本物业管理区域内物业管理企业工作。物业管理企业成员又是管理区域内业主的，不能担任业主委员会委员。
　　2.核准
　　第一次业主大会或业主代表大会选举业主委员会之日起15日内，应当到所在地的区、县房地产管理部门办理登记。房地产管理部门应当在受理登记申请之日起15日内，对予登记的完成登记工作；对不符合登记的不予登记，予以登记或不予登记都要书面通知申请人。当接到予以核准登记的书面通知时，该业主委员会正式成立，任期正式开始。在向区、县房地产管理部门办理登记申请时，必须提交以下文件：
　　（1）成立业主委员会的登记申请书，包括以下内容：业主委员会的名称，所辖物业管理区域范围，房屋建筑面积，房屋出售面积，时间和所占比例，出售房屋的户数；
　　（2）第一次业主大会或业主代表大会的会议记录，应到人数及名册，实到人数及名册，投票选举结果，会议所作决定等；
　　（3）业主委员会办公场所，如是借用或租用场所，要有协议或合同。
　　（二）业主委员会的性质和法律地位
　　《上海市居住物业管理条例》第六条第一款规定：“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织”。在民事活动中，业主委员会可以作为民事诉讼的当事人。业主委员会具有民主性、自治性和公益性的特点。
　　业主委员会是房屋管理体制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序规定不同不甚一致。
　　1.社会团体
　　有些城市规定，业主管理委员会经民政部门依法核准后，取得社会团体法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。业主委员会作为社会团体独立行使民事权利，承担民事责任。
　　2.其他组织
　　根据社会团体登记管理有关条文规定，在同一行政区域内，不得重复成立相同或相似的社会团体。一般来说，一个大中型城市，少则有几百家多则有几千家业主委员会。拿上海来说，至1997年底，业主委员会达1600多家。因此，如业主委员会作为社团，将使得一个城市或地区出现许多类似的××业主委员会的社会团体。《民事诉讼法》第49条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。业主委员会经过业主大会或业主代表选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立，是合法成立、有一定的组织机构和财产的，是民诉法所称的“其他组织”。它虽不具有法人资格，但作为合法组织，完全可以行使民事权利，承担民事责任。